经营失血靠卖地求生!负债千亿的新湖中宝路在何方?
您的位置: 首页 > 正文
经营失血靠卖地求生!负债千亿的新湖中宝路在何方?
2019-09-11 12:31:18 来源:

  作为一手构筑起新湖系的掌门人,黄伟先后抓住了从从眼镜店、股票、期货到房地产几乎每个市场浪潮中的风口,那么在时下地产调控不放松的宏观背景下,能带领新湖中宝顺利度过难关吗?

  出品:每日财报

  作者:裴岗

  房地产宏观调控持续趋严,融资的渠道也在不断收紧,在这样的背景下,房地产开发采取“拖字诀”的浙系房企新湖中宝(600208.SH),正迎来经营和资本层面的双重压力。

  《每日财报》注意到,过去数年间,新湖中宝一直致力于滩涂开发、旧改项目,一度称霸上海市场。不过由于此类项目投入多、回款慢、周期长等特性,新湖中宝深受高负债、 业绩增速缓慢的困扰。

  作为一手构筑起新湖系的掌门人,黄伟先后抓住了从从眼镜店、股票、期货到房地产几乎每个市场浪潮中的风口,那么在时下地产调控不放松的宏观背景下,能带领新湖中宝顺利度过难关吗?

  1

  卖地求生 资金回笼困境

  中报显示,公司2019上半年实现营业总收入72.8亿,同比增长30.1%;实现归母净利润17.2亿,同比增长18.1%;每股收益为0.2元。报告期内,公司毛利率为38.7%,同比提高9.9个百分点,净利率为23.5%,同比降低2.7个百分点。

  简单从财务数据上看,其表现还不错。但是其负债率却是压力十足。

  根据《每日财报》的查阅,新湖中宝近四年负债总额分别为636.67亿元、816.73亿元、916.69亿元、1055亿元,2019年第一季度再度升高,达到1093.32亿元。

  新湖中宝经营持续失血,开始通过发债、卖地等途径筹措回笼资金,以应对高达1093.32亿元的总负债。就在7月份,新湖中宝与融创地产签署合作协议书,拟将近百万平方米的土地储备作价67亿元出售给融创,涉及上海、温州和启东等地,引起市场关注。根据公告显示,新湖中宝本次交易产生收益约 5 亿元。不过,这次交易也实在是割肉之举。

  通过与融创的这笔交易,新湖中宝也算是甩开了巨大的财务压力,如果未来房地产业的行情不错,自己还能分一杯羹;另外,融创拿到百万方优质土地资源储备,进一步主导开发,还有新湖中宝担保,未来发展更添助力。

  不过,在政策调控、融资渠道收紧的大环境下,融资难带来的周转压力也不容小觑,对于销售回款提出了更高的要求。2019年第一季度,新湖中宝地产合同销售面积为13.50万平方米,同比减少0.33%;合同销售收入21.27亿元,同比减少6.77%;结算面积8.28万平方米,同比减少53.89%;结算收入8.43亿元,同比减少59.28%。

  2

  负债千亿 巨大偿债压力

  截至今年一季末,新湖中宝的总负债为1093.32亿元,其中短期借款为31.53亿元,一年内到期的非流动负债为221.54亿元,而一季末公司的现金及现金等价物余额为140.52亿元,可以看到,新湖中宝短期偿债压力不小。

  据公告显示,截止2018年末,新湖中宝的总资产为1398.71亿元,总负债为1054.85亿元,资产负债率为75.42%,其中,短期借款29.41亿元,长期借款404.49亿元。

  实际上,就在今年6月,新湖中宝刚刚发行了一笔1.1亿美元的境外债券。值得注意的是,这笔债券额度不仅高,利率同样也高,达到了11%。有研究机构曾统计过房企海外融资情况。1-5月,房企融资中海外债占比达到了23.1%,票面利率均值为8.91%,比2018全年境外融资7%出头的利率明显要高。

  此外,相较于债务风险,新湖中宝对外担保或面临风险。数据显示,截至2018年末,公司对外担保余额为109.6亿元,其中对企业的担保余额为25.53亿元,占净资产比例的7.42%。

  对于这些债务保障来看,有分析机构认为,新湖中宝盈利仍能对利息支出形成覆盖,但保障能力一般。从流动比率和速动比率分别为2.09倍和0.51倍看,流动资产对流动负债的覆盖程度同样一般。

  与此同时,新湖中宝存在较大规模的受限资产。数据显示,截至2018年末受限资产为454.47亿元,占总资产比重为32.49%,占净资产比重为132.17%。受限资产大部分因用作融资的抵押或质押资产。

  3

  负现金流 经营不容乐观

  据中国指数研究院数据显示,2018年全国房企销售额排名,新湖中宝已排到百名开外了。

  以房地产为主业的新湖中宝近年营收增长缓慢,2016-2018年,新湖中宝营收分别为136亿元、175亿元、172亿元。公司经营活动现金流量净额也不容乐观,自2015年至2018年首次为负且有扩大趋势,2018年现金流首次转负资产受限遭上交所问询,今年一季度,经营活动产生的现金流量净额为-23.73亿元。

  就在今年初,新湖中宝收到上交所问询函,15问质疑其现金流及资产情况。新湖中宝在回复上交所问询函中解释,2017年的部分现金收入来源在2018年没有持续性获得,2018年,对公司现金流入贡献较大的新湖期货不再并表;2018年公司海涂开发业务收到现金为0。

  尽管新湖中宝给出了关于现金流转负的解释,这并不代表新湖中宝面临的现金流没有问题,今年一季度,正是受到房地产业务影响,公司营业收入同比大幅下降55.76%,毛利率同比减少20.1%,当期毛利润同比减少8.50亿元。同期,公司销售费用同比增长40.68%至0.85亿元,财务费用同比增加20.97%至5.49亿元。费用占营业收入比例高达57.20%,同比增加36.02%。

另外,8月22日晚间,温州市纪委官方网站“清廉温州网”发布消息,温州银行党委委员、副董事长、行长吴华涉嫌严重违纪违法,目前正在接受纪律审查和监察调查。联合资信在评级报告中提出,由于存在部分投资资产“非标转标”的压力,温州银行房地产及建筑业贷款规模上升较快,投资资产与传统信贷投放存在行业重叠的情况,需关注信用风险集中暴露的可能。温州银行与新湖中宝关系密切,此次行长“下马”,大股东新湖中宝与银行的贷款资金问题和下一步发展更加备受外界关注。

  就目前来看,房地产发展的大环境不行,就算新湖中宝以土地储备较多,取得成本较低的优势自己开发,但是又陷入资金紧张、周期太长,不确定因素过多的多重困境中,出让部分项目或许拯救了自己,也让别人受益,是某种程度上的双赢。但房企的冬天还没有结束,分化也将加剧,房地产寡头化的趋势也将越来越明显。

  • 涉案43亿元 玉林“斑美拉”特大传销案20名主犯被起诉
  • 知名微商品牌黎蓓露被质疑涉传 老板跑路?
  • 【警惕】“瑞民牧牛宝”宣传年分红17.2%被爆不能提现!警惕“共享养殖”陷阱
  • 上海心上人服饰阿迪皇马系列涉嫌传销圈钱
  • 慧百利是骗局还是传销?丽家宝贝、爹地宝贝纷纷参与其中
  • 中商融汇农业发展有限公司涉嫌传销
  • 揭秘广西万亩檀香敛财之路 运作模式涉嫌传销
  • 数字货币交易真的靠谱吗? 很多虚拟货币形同诈骗
  • 【预警】HBY(火币源)涉嫌传销式非法集资
  • 1斤抵5瓶茅台?Supreme排油糖涉嫌造假 总代理为李鬼 类传销
  • 揭秘 | 加入拇信可年入百万?公司高层曾因涉嫌传销诈骗被刑拘
  • 宇新股份冲IPO: 增长持续性存疑 毛利最大业务受政策影响
  • 盈建科再战IPO:应收账款猛增 股权转让程序存瑕疵
  • 威马汽车变更大股东为谋求IPO? 公司回应了
  • 驴迹科技IPO三大疑点:数据存疑、服务单一、文化科技缺壁垒
  • 爱玛电动车与周董的十年:IPO在即,产品屡登黑榜,高管反目入狱
  • 辰欣药业半年5亿营销费 IPO审核时被问及商业贿赂问题
  • 汉能大面积欠薪,前首富李河君真的没钱了?
  • 洋河股份遭遇财务质疑 2000亿市值何时重现?
  • 社交电商山寨产物泛滥、虚假广告宣传等问题突出
  • 投诉主题:湖南长沙捷聚飞迈网络有限公司欺骗投资者!!
  • "永琪美容美发"祛扁平疣三百变九千 无医疗美容资质
  • 各人小心!深圳龙济医院莆田系骗子医院花钱买罪受
  • 打着销售灵芝茶为噱头传销,涉案人员上万,涉案资金达4亿
  • 小牛在线债转合同全部是假合同
  • 金桥梁再次擅自乱改协议,冻结存款不让提现!
  • 优家宝贝,真的“优”吗?血汗钱遭欺诈:加盟骗局到底
  • 投诉主题:投诉交易猫霸王仲裁 无视证据乱仲裁
  • 投诉主题:广州颜肤兰顾问欺骗消费者
  • 投诉主题:欧普照明售后服务欠佳 产品质量不合格
  • 绿地武汉一小区精装房问题多,收房女业主被气哭视频上热搜
  • 香港第一金骗局
  • HLI华利国际是骗人的吗?亏损正常吗?
  • 青岛梅塞斯资产打点有限公司非法集资控制人郑波和背后黑恶势力
  • 斑马会员:涉传、投诉、售假等问题频出还能走多远?
  • 青岛梅塞斯资产打点有限公司非法集资控制人郑波和背后黑恶势力
  • 以电视剧、酒、公寓等为幌子,“新诗卷”涉嫌虚假宣传,非法集资!
  • 天津利隆经销商宣称频谱养生桶能治疾病致多位消费者病危
  • 多人爆料举报“玖绮”偷税漏税、三无产品、虚假宣传、涉嫌传销
  • 佰诺美代销同仁堂产品奖金制度被指涉嫌传销
  • 多项违规 加加食品及控股股东收“预罚单”
  • 雷克萨斯“店大欺客”?坐地涨价1.5万被指强盗 曾被新华社点名
  • 今日要闻:石小沫煎饼果儿加盟服务不到位
  • 最新热点:三生直销企业内部洗脑模式涉嫌传销和虚假宣传!!!
  • 最新热点:投诉长沙聚企汇信息科技有限公司打百度旗号会销诈骗
  • 最新头条资讯:成都划 得来清货公司骗取全国20万宝妈几十亿血汗钱.
  • 最新热点:投诉长沙聚企汇信息科技有限公司打百度旗号会销诈骗
  • 湖南森湖农业疑似传销 已多次被列入失信名单!!
  • 最新事件:曝光 海富通宝不正规!不为人知内幕曝光!
  • 举报主题 :广药敬修堂佰花芳套路使消费者花费三万元看不到任何效果
  • 广州正升 餐饮管理服务有限公司奶茶实验室加盟骗局!!
  • 水井坊困局:销售费用率居高不下 巨量散酒库存待解
  • Supreme排油糖涉嫌造假 “李鬼”总代或涉传销?
  • 没有人脉也可以赚到几十万?起底微商乖乖兽
  • “承德老酒”骗了70万人!“如意酒业”四名传销主犯在山东获刑
  • 投资七年就能圆你百万、千万富翁梦!广西万亩檀香还能坚持多久?
  • 斑马会员:涉传、投诉、售假等问题频出还能走多远?
  • 魏敏:提防披着微商外衣的传销套路
  • 中脉会员遭忽悠:内衣虚假宣传可治百病!
  • 一支神奇的“传奇今生”唇膏真的是灵丹妙药?还能助你发大财?
  • 备注:转载仅为传播信息,法律责任由原创者承担!

    Copyright @ 2018-2020 若卡网 All Rights Reserved